真相：老余杭四盘流摇了三个，卖了几套？附四盘优劣评测
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老余杭、中泰的购房者有4个购买选择，分别是国开东方凤凰台、绿都鉴未来、中锐招商星未来和近期开盘的金成英特尔湾。
选择一多，有的购房者难免陷入纠结矛盾中。最近房叔后台咨询中就出现了“老余杭的盘卖得到底怎么样？哪个楼盘更值得入手”的疑问，这篇文章便想说说4个楼盘的销售情况及该怎么选择的问题。
| PART1 |
G20之前，老余杭、中泰一度是杭州楼市的价格洼地，房价长年匍匐在万元价格线以下。G20的契机带动板块内房价翻番，而这一阶段的房价翻盘以余杭公馆的售罄为界：余杭公馆销售周期从2017年11月延续至2018年9月底，10个月间以精装2万元/㎡的均价销售近240套房源，主力户型89㎡，此阶段，G20市场效应和当地拆迁购房需求以及看重一二手房价倒挂价差红利的投资需求撑起老余杭市场。
全款购置、二手房东随口涨价的事情，就发生在该阶段。
但3个月过后，需求端适逢G20市场效应和拆迁购房需求减弱，而供应端的星未来、鉴未来和凤凰台对比余杭公馆涨价开盘，均价涨幅约3000-9500元/㎡，基本抵消周边一二手房价倒挂的价格红利，遂引发板块内市场时局转冷，甚至连89㎡房源的去化都不甚理想，折扣的出现进一步说明从未来科技城和周边规划产业涌入的购买力，当前不足以消化4盘入市的734套房源。
四盘销售价格表
四盘销售去化情况表
但当前的市场基本面，依然适合自住需求和长线投资入场，短线投资可能收益不大。原因在于：
第一，G20前后老余杭楼市的上行动力发生变化。G20前老余杭中泰一带缺乏优良的产业规划，因此G20效应带来的楼市上行期单纯基于资金狂欢，并非产业所带来的内驱力。而近两年老余杭中泰拥有了“未来科技城2.0”的规划加持，人工智能和科研产业纷纷落地，包括阿里巴巴达摩院、人工智能小镇、以及由浙江省省长袁家军担任理事长的之江实验室。因此楼市的后续发展有了更强劲和稳固的支撑。
第二，浙一医院余杭分院、菜鸟智慧产业园、浙大南湖校区、火车站和机场的设立可以带来部分流动人口，提升居住人气，促进区域繁华，并转化为部分购买力。
第三，老余杭相对杭州其他板块仍然是价格洼地，且拥有部分土地储备，具备发展升值空间。
上述所有可以期待的利好转化为现实，包括产业园区的建成投入使用，火车站机场的投入运营，产业对人口导入作用的发挥，会需要支付较长的时间成本，因而更适合长线投资。对短线操盘者而言，在一个行情刚刚走过高岗准备下行的时间点入手，也没有一二手房价倒挂价差红利可图，并不合适。
老余杭当前的供应格局是新房楼盘少，二手房楼盘多。由于土地储量有限，这样的供应格局后续也难改变。纯投资客，以及考虑到后续可能换房的自住需求都不难察觉，老余杭后期的二手房市场供应面非常大，因此想在未来抛售或换房期时占据利润的制高点时就需要现在对既有新盘进行甄别选择。
| PART2 |
未来科技城1.0和未来科技城2.0的产业区域大致可分为三块。
一块是文一西路沿线，集中的产业园有人工智能小镇、梦想小镇、海创园、阿里巴巴西溪园区等；
第二块是杭瑞高速北面的规划金融岛；
第三块是南湖西沿岸和南沿岸的之江实验室、阿里巴巴达摩院和浙大南湖校区、三名研究院。
对文一西路沿线的产业园来讲，最具车行交通优势的楼盘是金成英特尔湾，两者车行距离最短，可沿文一西路西行再北折即达。其次是凤凰台，再次是中泰街道上的星未来和鉴未来；
如果地铁出行，交通便利度从高到低的排序应为凤凰台、星未来与鉴未来、英特尔湾。
如果是杭瑞高速北面的规划金融岛，车行距离最近的楼盘为国开东方凤凰台，其次是英特尔湾，最远是星未来和鉴未来。地铁出行最便捷的楼盘是凤凰台，其次为星未来和鉴未来，最不方便的是英特尔湾。
对南湖南沿岸产业园而言，不管车行还是地铁出行，交通最便捷的楼盘是星未来与鉴未来，其次是凤凰台、英特尔湾；对南湖西北岸之江实验室而言，车行交通距离上它到英特尔湾和中泰镇上的星未来、鉴未来两盘相差不多，到凤凰台车行距离最远。
目前来看，英特尔湾所对接的文一西路沿线产业园发展步伐最快；根据南湖沿岸产业园的发展建设规划，南湖周边产业区建设初成规模或在2020年左右。而金融岛暂未出台动工建设计划。
因此优先能享受到产业导入人口利好的楼盘可能是英特尔湾。
二手房行情也衬合了这一可能发生的趋势。
星未来和鉴未来所在的中泰近期二手房高层89方成交单价约在1.7-2.3万/㎡，成交价格为四个楼盘所在的三大片区中最低；
凤凰台由于身处老余杭配套最成熟地段，该片区二手房高层89方和部分大户型成交单价可达2.1-2.7万；
但二手房市场最高的成交单价出现在英特尔湾所在的老余杭北片区， 该区域内的大华海派风范一套简装89方在今年2月11日以约3.37万/㎡的单价成交，旁边的同城印象一套精装117方大户型在去年9月中旬以约2.98万/㎡的单价成交，比老余杭中心地段2.7万/㎡的历史成交高价再高出约2000元/㎡。
| PART3 |
四个项目中，凤凰台靠近老余杭的核心位置，北面直线距离约700米处为老余杭的中心繁华区，地铁5号线老余杭站、余杭汽车站和老余杭最繁华的商圈江南时代广场均坐落于此。
根据余杭街道2018年学区划分标准，凤凰台所在区域被划为凤凰小学城南校区，一大利好是距离近，该学校以及一所规划幼儿园均紧邻项目北边。可以说，从地铁到商超购物配套到学校配套，凤凰台周边最为成熟。唯一可期待兑现的配套规划利好是地铁5号线的开通，据悉开通时间定在2019年年底。
配套成熟度排在凤凰台之后的是位于中泰街道的星未来和鉴未来。两个楼盘周边城市界面开发基本成熟，距中泰较繁华的商超购物广场不足1公里，同时北邻中泰小学和中泰中学。在中泰配备基本生活配套的基础上，杭瑞高速北的南湖一带又加码两个配套，分别是私立人大附属学校和杭临轻轨南湖新城站。其中人大附属学校已于2018年9月开学招生，杭临轻轨定于2019年年底开通。
配套成熟度最低的是英特尔湾。英特尔湾城市界面建设在当前落后于另外三个盘。尤其是项目南侧的城市界面待完善，包括部分村庄及厂房待拆迁，道路建设和余杭塘河的治理开发。但英特尔湾具备学区优势和商业配套优势。
根据余杭街道2018年学区划分标准，英特尔湾隶属于老余杭教育质量较好的太炎小学，且项目东南面约770米处规划有私立杭师大附属学校，不过当前暂未动工，交付时间也未知。
英特尔湾的商业配套规划优势较明显。项目西北面约1.2公里处为万达广场。万达广场计划2019年8月9日开业，是老余杭一带定位较高端的商业配套。
| PART4 |
四楼盘具体参数比对如下：
除了凤凰台规划小高层和排屋，其余三个项目都采取高低配——“洋房+高层”。凤凰台的容积率只有1.5，而星未来和鉴未来的容积率都为2，英特尔湾的容积率达2.38，是四个项目中最高的。
单看规划和容积率，凤凰台的产品品质应该不错。但事实有待商榷。
凤凰台处老余杭闹市中心，四周建筑排布较密集，南面是高层住宅景瑞御蓝湾，两个项目最宽处相距约40-50米，狭窄处约20米。项目内小高层南向楼间距从沙盘上看较宽阔，据售楼处介绍楼间距可达约39米，大于1:1，但从建筑实体来看，除了2号楼与4号楼的南向楼间距较宽之外，其他楼栋的南向楼间距较窄，可能影响项目的采光光照条件。个人认为，凤凰台更倾向于利用1.5的低容优势来做排屋产品，而非营造较宽阔楼间距从而实现较舒适的居住体验。
因此从产品的居住体验，尤其是小高层高层的居住体验上来讲，凤凰台没有把低容的“先天”条件转换为产品优势，而容积率较高的其他三盘，通过高层建筑的横向排布为高层房源争取了较好的采光光照条件。
四个楼盘都开发了89㎡小户型，相关点评见《老余杭89㎡户型选择面广：四大设计类型PK，哪种性价比最高？》一文。其中鉴未来中间套89㎡和英特尔湾边套89㎡的户型品质、性价比都较高。
大户型产品的选择集中在凤凰台、星未来和鉴未来。凤凰台在售小高层118㎡四房，鉴未来在售高层107㎡三房，星未来洋房面积较大，包括115㎡、125㎡和143㎡三种户型。
从户型的南北通透性上看，星未来的115㎡和143㎡最佳，其次是凤凰台的118㎡，通风性略打折扣的是鉴未来107㎡和星未来125㎡，该户型北面为采光井，通风采光效果稍弱。另外星未来的洋房户型普遍存在的一个缺点是朝南次卧的采光窗面积较小。
在光照和采光、通风方面都做得相对较好的户型是星未来115㎡、143㎡，其次是鉴未来107㎡和星未来的125㎡，再次是凤凰台的118㎡。
除了通风性和光照，每个户型细节设计上也具备差异。比如星未来的洋房户型普遍存在的一个缺点是朝南次卧的采光窗面积较小，且卫生间面积较小。而鉴未来每个房间的采光窗面都设计的十分宽大，各个房间的可使用面积也较大。
产品力的综合魅力指数方面，个人认为由高到低的排序依次为星未来、鉴未来、英特尔湾、凤凰台。
| PART5 |
总结
英特尔湾虽然对比其他三盘地铁优势不明显，但拥有学区优势，对发展成熟度相对较高的文一西路沿线产业园而言具备车行交通优势，同时它的产品户型较好，周边产业更成熟；
星未来与鉴未来的折后价格与周边二手房市场价格大致趋同，近距离的产业规划给予一定想象空间，但产业成熟度不及英特尔湾周边产业，因此这两个楼盘更适合以远期投资为目标购入；
凤凰台则价格过高，即便折后价格也接近2.9万/平，与未来科技城区域新房售价差幅小，且高于周边二手房成交价格，但居住舒适度不足，学区优势上又不及英特尔湾，项目整体性价比较低。
结合上述分析，不管是作为投资还是自住，适合入手的楼盘建议优先选择英特尔湾89方，其次是星未来和鉴未来，凤凰台不建议购入。
-END-
作者/田鸡饭 编辑/大花姐
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
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